Câu hỏi: “Tôi có GCNQSDĐ trên đất có nhà tôi đang ở, nhưng hiện nay nhà tôi đang thế chấp khoản vay ngân hàng, đất tôi bị thu hồi có tái định cư, vậy tôi có được cấp đất tái định cư không? GCNQSDĐ đang gửi ở Ngân hàng có được rút về để làm thủ tục bồi thường, tái định cư không?”
Luật sư trả lời:
Ông/Bà vẫn được cấp đất tái định cư theo quy định của Nhà nước, khoản vay thế chấp với ngân hàng thì ông/bà phối hợp với ngân hàng để thanh toán theo cách khác. GCNQSDĐ vẫn có thể rút để làm thủ tục bồi thường thu hồi đất nếu hai bên có sự thỏa thuận với nhau. Cụ thể như sau:
1. Đất đang thế chấp ngân hàng có được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?
Điều 95 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện để bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đang thế chấp vẫn thuộc diện được bồi thường, nếu có một trong các điều kiện được nhắc đến tại khoản 2 điều trên:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp ông/bà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thì quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận và bảo vệ, do đó dù thửa đất đang được đăng ký làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng (ví dụ như thế chấp để vay vốn), ông/bà vẫn có quyền được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo đúng quy định
Trường hợp trên vẫn thuộc diện nhận bồi thường khi thu hồi đất (Ảnh minh họa)
2. Xử lý tài sản đang thế chấp khi bị thu hồi
Việc xử lý tài sản đang thế chấp khi bị Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo khoản 5 Điều 6 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, theo đó trường hợp quyền sử dụng đất đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (như thế chấp tại ngân hàng) mà bị thu hồi, thì khoản tiền bồi thường, hỗ trợ sẽ được dùng để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Cụ thể như sau:
“5. Trường hợp bên thế chấp được bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư thì nhà ở, đất ở tái định cư được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên thế chấp phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp giá trị của nhà ở, đất ở tái định cư đó lớn hơn giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải trả số tiền chênh lệch cho bên thế chấp.”
Như vậy, khoản vay của ông/bà có tài sản đảm bảo là đất, thì sau khi đất bị thu hồi được bồi thường tái định cư, ông/bà sẽ phải dùng đất tái định cư để làm tài sản thế chấp thay thế. Nếu giá trị của đất tái định cư lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán khoản vay thì các bên sẽ trả khoản chênh lệch tương ứng.
(Ảnh minh họa)
3. Có thể rút GCNQSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng để làm thủ tục bồi thường tái định cư không?
Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định, người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây:
a) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
b) Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
c) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
d) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
đ) Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
g) Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
h) Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
i) Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
k) Theo thỏa thuận của các bên.
Theo đó, nếu người đăng ký tài sản thế chấp và ngân hàng có thể thỏa thuận với nhau được thì hai bên có thể thống nhất việc rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được lưu giữ tại ngân hàng để người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính với cơ quan nhà nước khi bị thu hồi đất.
(Ảnh minh họa)
Việc xử lý nghĩa vụ vay sẽ được tách bạch và giải quyết riêng, chẳng hạn ngân hàng có thể yêu cầu bên vay sử dụng quyền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tài sản khác làm biện pháp bảo đảm thay thế, nhằm vừa đảm bảo quá trình thu hồi, bồi thường diễn ra thuận lợi, vừa không làm ảnh hưởng đến quyền thu hồi nợ hợp pháp của tổ chức tín dụng.
📞 THÔNG TIN LIÊN HỆ CHÍNH THỨC
CÔNG TY LUẬT TNHH HIỀN PHÚC HÀ NỘI;
📍 Địa chỉ trụ sở: Thôn 2, xã Nam Phù, thành phố Hà Nội
📍 Địa chỉ giao dịch: P428 – VP3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hà Nội
📞 Hotline tư vấn pháp lý: 0962 282 418
✉ Email: hienphuchn@gmail.com;
🌐 Website: hienphuclaw.com;
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsu.hien?
