🌿 Quy định mới về tách thửa đất thổ cư từ ngày 01/7/2025: 

Từ ngày 01/7/2025, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều điểm mới trong quy định tách thửa đất ở (đất thổ cư). Bài viết dưới đây của Luật sư Trần Thị Hiền – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hiền Phúc Hà Nội sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ điều kiện, chi phí và những điểm cần lưu ý khi tách thửa đất ở năm 2025.

⚖️ 1. Hiểu đúng về “đất thổ cư”

Pháp luật không có khái niệm chính thức về “đất thổ cư”, nhưng đây là cách gọi dân gian để chỉ đất ở, gồm:

• Đất ở tại nông thôn (ONT)

• Đất ở tại đô thị (OĐT)

Hai loại đất này đều là đất ở hợp pháp, được phép xây dựng nhà ở, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… theo quy định của pháp luật đất đai.

 2. Điều kiện tách thửa đất thổ cư từ 01/7/2025

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, quy đình cụ thể:

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

     a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

     b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

    c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

     d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

     2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

     a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

    Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

    b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

    c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

việc tách thửa đất ở chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

✅ a. Điều kiện pháp lý của thửa đất

• Thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng);

• Còn thời hạn sử dụng đất;

• Không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

💡 Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định rõ ranh giới, phần diện tích không tranh chấp vẫn được phép tách thửa.

✅ b. Điều kiện hạ tầng, quy hoạch

• Thửa đất tách ra phải có lối đi hợp lý, kết nối giao thông công cộng và đảm bảo các yêu cầu về cấp – thoát nước, hạ tầng kỹ thuật.

• Người sử dụng đất có thể dành một phần đất để làm lối đi chung, và không cần chuyển mục đích sử dụng phần đất đó.

✅ c. Diện tích tối thiểu

• Mỗi thửa đất sau khi tách phải đủ diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

• Nếu thửa đất nhỏ hơn mức tối thiểu, phải hợp thửa với đất liền kề để đảm bảo đúng quy định.

✅ d. Trường hợp đặc biệt

• Nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích còn lại phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo loại đất sau khi chuyển.

• Không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.

• Nếu việc chia tách theo bản án hoặc quyết định của Tòa án không đủ điều kiện tách thửa, thì không được thực hiện thủ tục tách.

💰 3. Chi phí tách thửa đất thổ cư năm 2025

Từ ngày 01/7/2025, quy định về chi phí tách thửa có nhiều thay đổi đáng chú ý theo Phụ lục I Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

✅ a. Phí đo đạc thửa đất

• Trước đây: Người dân phải tự chi trả phí đo đạc.

• Từ 01/7/2025: Nhà nước sẽ chi trả kinh phí đo đạc, người dân chỉ phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận nếu chỉ tách thửa mà không có giao dịch chuyển nhượng.

✅ b. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ)

• Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường không quá 100.000 đồng/sổ.

• Căn cứ: Điểm đ khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC.

✅ c. Lệ phí trước bạ

• Mức thu: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

• Miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột.

• Căn cứ: Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP.

✅ d. Phí thẩm định hồ sơ

• Tùy thuộc vào diện tích, mục đích sử dụng đất và tính chất hồ sơ, do UBND tỉnh quy định cụ thể.

• Căn cứ: Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC).

✅ e. Thuế thu nhập cá nhân

• Áp dụng khi tách thửa gắn với chuyển nhượng, tặng cho đất.

• Thuế suất: 2% giá trị chuyển nhượng.

• Miễn thuế đối với giao dịch giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột.

• Căn cứ: Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC).

✅ f. Phí công chứng, chứng thực

• Tính theo giá trị quyền sử dụng đất, dao động từ 50.000 đồng đến tối đa 70 triệu đồng/hợp đồng.

• Căn cứ: Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

📌 4. Lưu ý quan trọng khi tách thửa đất ở năm 2025

• Trước khi nộp hồ sơ, nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất để đảm bảo phần đất dự kiến tách vẫn nằm trong khu dân cư được phép tách.

• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm: Đơn đề nghị tách thửa, bản gốc Giấy chứng nhận, trích đo địa chính, CCCD của chủ sử dụng đất.

• Nộp hồ sơ : Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc địa điểm theo nhu cầu đối với những địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành quy chế tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, giải quyết và trả kết quả giải quyết thủ tục theo nhu cầu về địa điểm.

🏛️ Kết luận:

Từ ngày 01/7/2025, việc tách thửa đất ở trở nên rõ ràng, minh bạch và thuận lợi hơn, đặc biệt người dân không còn phải trả phí đo đạc như trước đây.
Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục, cần kiểm tra kỹ quy hoạch, loại đất và diện tích tối thiểu, để tránh trường hợp hồ sơ bị từ chối hoặc phải hợp thửa lại.

CÔNG TY LUẬT TNHH HIỀN PHÚC HÀ NỘI
Luật sư Trần Thị Hiền – Giám đốc Công ty;
📞 Hotline: 0962 282 418;
🏢 Địa chỉ: P428-VP3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hà Nội;
📧 Email: hienphuchn@gmail.com.