Rủi ro pháp lý từ việc mua bán nhà đất bằng “hợp đồng ủy quyền” và “giấy tay”
Trong thời gian gần đây, Công ty Luật Hiền Phúc tiếp nhận không ít vụ việc mà người dân vô tình mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức “hợp đồng ủy quyền” hoặc “giấy viết tay, vi bằng”, thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng và đăng ký sang tên theo quy định.
Một trong những vụ việc điển hình mà tôi muốn chia sẻ hôm nay là trường hợp giữa ba bên: A – B – C, trong đó người mua cuối cùng (chị C) rơi vào rủi ro nghiêm trọng khi hợp đồng ủy quyền và giấy tay bị Tòa án tuyên vô hiệu.
🧾 Tóm tắt vụ việc
- Ông A là người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Ông A chuyển nhượng nhà đất cho bà B bằng hợp đồng công chứng, đã giao nhà và nhận đủ tiền, nhưng bà B chưa đăng ký sang tên.
- Sau đó, bà B ký “hợp đồng ủy quyền” cho một người khác (chị X) được toàn quyền giao dịch, bán, nhận tiền và ký giấy tờ.
Trên thực tế, đây là hợp đồng mua bán trá hình, vì chị X đã trả tiền cho bà B và nhận nhà sử dụng. - Tiếp theo, chị X bán lại cho anh C bằng giấy viết tay và vi bằng, anh C đã giao 1,2 tỷ đồng trên tổng giá 1,3 tỷ, nhận nhà ở.
- Khi chưa sang tên xong, chị X đổi ý, muốn lấy lại nhà và trả tiền cho anh C. Vụ việc phát sinh tranh chấp.
⚖️Luật sư Trần Thị Hiền- Giám đốc Công ty luật Hiền Phúc Hà Nội, phân tích và bình luận:
1️⃣ Giao dịch giữa A và B
Hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý, bà B có quyền yêu cầu sang tên, nhưng vì chưa đăng ký biến động nên chưa trở thành người sử dụng đất hợp pháp (Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Giao dịch A – B vẫn có hiệu lực giữa hai bên, nhưng chưa có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
2️⃣ Giao dịch B – X (hợp đồng ủy quyền)
Hợp đồng ủy quyền này thực chất là mua bán trá hình, bởi các bên đã giao – nhận tiền, giao nhà và không nhằm thực hiện “ủy quyền công việc”.
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, đây là giao dịch giả tạo, được xác lập để che giấu việc mua bán, nên bị vô hiệu.
Hơn nữa, tại thời điểm ký, bà B chưa có quyền định đoạt (chưa sang tên) nên không thể ủy quyền bán tài sản chưa thuộc quyền mình.
3️⃣ Giao dịch X – C (giấy tay, vi bằng)
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Giấy tay, vi bằng chỉ là chứng cứ về việc giao dịch, không làm phát sinh quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất.
Do đó, giao dịch này vô hiệu tuyệt đối vì vi phạm điều kiện về hình thức và chủ thể.
⚖️ Hệ quả pháp lý khi giao dịch vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là:
Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
👉 Như vậy:
- Anh C phải trả lại nhà đất;
- Chị X phải hoàn trả tiền đã nhận;
- Nếu anh C chứng minh có thiệt hại (sửa chữa, cải tạo), chị X có thể phải bồi thường phần đó.
Tuy nhiên, vì bà B đã rời khỏi địa phương, không rõ nơi cư trú, nên Tòa chỉ tuyên:
- Hợp đồng ủy quyền vô hiệu,
- Hợp đồng giữa chị X và anh C vô hiệu,
- Và ghi nhận rằng “các bên có quyền khởi kiện riêng nếu phát sinh tranh chấp tài sản”.
Thực tế, Tòa không thể buộc giao nhà cho người vắng mặt, nên chị X vẫn được tiếp tục quản lý tài sản trên thực tế, cho đến khi có người có quyền (ví dụ bà B) xuất hiện và khởi kiện độc lập.
⚖️ Vì sao không thể áp dụng “đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ thì vẫn có hiệu lực”?
Nhiều người viện dẫn Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cho rằng nếu “giao dịch vô hiệu về hình thức nhưng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì Tòa có thể công nhận hiệu lực”.
Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng khi giao dịch vi phạm về hình thức, nhưng chủ thể có quyền định đoạt hợp pháp.
Trong vụ này, cả bà B và chị X đều chưa là chủ sử dụng đất hợp pháp, nên không được áp dụng Điều 129.
Đây là lầm tưởng phổ biến dẫn đến rủi ro nghiêm trọng trong mua bán nhà đất bằng ủy quyền và giấy tay.
⚠️ Cảnh báo pháp lý từ góc nhìn của Luật sư
1️⃣ Hợp đồng ủy quyền không thể thay thế hợp đồng mua bán
Nhiều người “né thuế” hoặc “chưa sang tên” nên chọn ủy quyền toàn phần để chuyển nhà đất.
Tuy nhiên, người được ủy quyền không có quyền định đoạt thật sự, nên mọi giao dịch phát sinh sau đó đều có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
2️⃣ Vi bằng không hợp thức hóa giao dịch dân sự
Vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, giao nhà, chứ không xác nhận quyền sở hữu.
Người mua bằng vi bằng không được sang tên, không được cấp sổ đỏ, và khi tranh chấp, gần như mất trắng.
3️⃣ Không thể lấy lý do “đã giao 2/3 giá trị” để hợp thức hóa sai phạm
Điều 129 BLDS không “cứu” được những giao dịch vi phạm về chủ thể.
Chỉ người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận mới được hưởng cơ chế này.
4️⃣ Khi không xác định được chủ thể ủy quyền (bên bán gốc)
Nếu người ủy quyền (bà B) mất tích, rời khỏi địa phương, Tòa chỉ tuyên hợp đồng vô hiệu,
nhưng không thể giao nhà cho người không xác định, nên người đang quản lý (chị X) tạm thời vẫn được giữ nhà — tuy nhiên vẫn chưa có quyền hợp pháp về lâu dài.
💬 Kết luận & Khuyến nghị
Qua vụ việc trên, tôi – Luật sư Trần Thị Hiền, xin nhấn mạnh:
Mọi giao dịch về nhà đất phải được công chứng, đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
Không có ngoại lệ, dù là “ủy quyền toàn phần”, “vi bằng”, hay “giấy viết tay”.
Mọi con đường tắt đều tiềm ẩn rủi ro mất cả nhà lẫn tiền.
Nếu chị hoặc anh đang giữ nhà bằng hợp đồng ủy quyền, hãy:
- Kiểm tra ngay tình trạng pháp lý của thửa đất (đứng tên ai trên sổ đỏ);
- Liên hệ với bên chuyển nhượng cũ để hợp thức hóa giao dịch (làm công chứng, sang tên);
- Nếu không thể, hãy chủ động yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch để bảo toàn quyền lợi trước khi người khác khởi kiện.
Liên hệ Luật sư:
Công ty Luật TNHH Hiền Phúc Hà Nội;
Giám đốc Công ty- Luật sư Trần Thị Hiền
📍 Địa chỉ giao dịch: P428-VP3, Bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, Hà Nội
📞 Hotline: 0962 282 418
🌐 Website: hienphuclaw.com
📧 Email: hienphuchn@gmail.com;
