MUA BÁN ĐẤT VIẾT TAY- ĐẤT ĐÃ NHẬN, TIỀN ĐÃ TRẢ CÓ VÔ HIỆU KHÔNG???
*** Rất nhiều trường hợp mua đất bằng giấy tờ viết tay, người mua thì nghĩ đơn giản, mình đã trả tiền đã nhận đất, đã xây dựng nhà ở công trình trên đất, sinh sống ổn định không có tranh chấp thì sẽ không ai lật được, sẽ không ai lấy đất được của mình. Tuy nhiên người đứng tên trên GCNQSDĐ vẫn còn quyền sử dụng, giấy tờ được Nhà nước cấp vẫn có giá trị. Rất nhiều trường hợp, chủ đất mặc dù đã bán đất bằng giấy viết tay nhiều năm, nhưng vẫn đem GCN đi thế chấp để vay ngân hàng, thậm trí tặng cho hoặc chuyển nhượng cho người khác. Hoặc có trường hợp tái chiếm sử dụng…. Chia sẻ về vấn đề ngày, Luật sư Trần Thị Hiền- Giám đốc Công ty Luật Hiền Phúc Hà Nội, đã có bài viết phân tích pháp lý hai khía cạnh: thứ nhất đó là, những tranh chấp dạng này có buộc phải hòa giải cơ sở tại xã/phường không? vấn đề thứ 2 chuẩn bị giấy tờ gì để đòi lại quyền lợi ích hợp pháp, chính đáng của người nhận chuyển nhượng??
🔹 1. Xác định bản chất tranh chấp
Trường hợp này không phải là tranh chấp “ai là người có quyền sử dụng đất”, mà là tranh chấp về giao dịch dân sự – hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Người mua đã:
-
Ký giấy viết tay với người bán;
-
Thanh toán đủ tiền;
-
Đã nhận đất và sử dụng ổn định, thậm chí xây dựng nhà ở.
Nhưng người bán không chịu ký hợp đồng công chứng để làm thủ tục sang tên.
➡️ Đây là tranh chấp về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp.
🔹 2. Căn cứ pháp luật khẳng định “Không bắt buộc hòa giải”
Nhiều người dân mua bán đất bằng giấy viết tay (chưa công chứng, chứng thực) nhưng sau đó bên bán không chịu ký lại hợp đồng công chứng. Khi người mua muốn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu công nhận giao dịch hoặc buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ, câu hỏi thường gặp là:
“Trường hợp này có bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện không?”
Theo quy định của pháp luật hiện hành:
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao:
“Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch dân sự, thừa kế, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất… thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, mà do Tòa án nhân dân thụ lý, giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.”
Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (ví dụ: cùng đòi đất, đòi quyền đứng tên sổ đỏ…) mới phải hòa giải tại UBND xã trước khi khởi kiện, theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Còn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất, không bắt buộc phải hòa giải tại xã.
🔹 3. Hướng xử lý trong trường hợp bên bán không chịu ký hợp đồng công chứng
Khi đã có đủ chứng cứ chứng minh:
-
Đã giao tiền mua đất;
-
Đã nhận đất, xây nhà, sử dụng ổn định;
-
Có giấy viết tay, nhân chứng, biên lai điện nước, thuế đất…
3. Hướng xử lý cụ thể
Bước 1: Thu thập chứng cứ
Chị cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:
-
Giấy viết tay chuyển nhượng đất;
-
Giấy tờ, biên nhận, chứng cứ chứng minh đã thanh toán tiền;
-
Hình ảnh, nhân chứng về việc nhận đất, xây dựng nhà;
-
Đã giao tiền mua đất;
-
Đã nhận đất, xây nhà, sử dụng ổn định;
Biên lai thuế, tiền điện, nước, sổ hộ khẩu… chứng minh đã sử dụng đất ổn định, công khai; -
Nếu có, xác nhận của UBND xã/phường về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
Người mua có quyền nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp KHU VỰC nơi có đất, yêu cầu:
-
Công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015);
- sau khi bản án có hiệu lực, đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người mua.
➡️ Toàn bộ thủ tục không cần biên bản hòa giải tại xã.
🔹 4. Căn cứ pháp lý để trích dẫn trong hồ sơ khởi kiện
-
Điều 202, 203 Luật Đất đai 2013;
-
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017;
-
Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015;
-
Điều 26, Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
✅ KẾT LUẬN
👉 Trong trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, bên bán đã giao đất và nhận tiền, người mua muốn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng hoặc buộc bên bán ký công chứng, thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã. Anh/Chị có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp KHU VỰC nơi có đất để được giải quyết theo đúng quy định pháp luật.
📞 Liên hệ tư vấn chi tiết hồ sơ và soạn đơn khởi kiện:
Luật sư Trần Thị Hiền – Giám đốc Công ty Luật TNHH Hiền Phúc Hà Nội;
Hotline: 0962 282 418;
Địa chỉ: P428-VP3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hà Nội;
Email: hienphuchn@gmail.com;
🌐 Website: hienphuclaw.com.
