CÂU HỎI GỬI ĐẾN CẦN TƯ VẤN: Tôi có nhận chuyển nhượng nhà và đất, do mua đầu tư nên tôi chưa có nhu cầu sử dụng trong khi chủ cũ tha thiết muốn mượn nhà ở vì chưa mua được nhà mới, vậy tôi có nên cho chủ cũ mượn nhà đất để ở không? có rủi ro gì? tôi thấy nhiều trường hợp chủ cũ lật lọng ở một thời gian thì cơi nới sửa chữa, sau lại bảo chưa trả hết tiền nên chưa bàn giao nhà, có chủ cũ còn cơi nới, khi người mua đòi lại đất nhà thì chủ cũ đòi bồi thường thiệt hại và không chịu chuyển đi? Trong trường hợp tôi cho chủ cũ mượn thì phải làm giấy tờ gì để tránh rủi ro sau này. Xin luật sư hãy tư vấn giúp tôi?
Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Trần Thị Hiền đưa ra các vấn đề rủi ro, cách hạn chế rủi do trong trường hợp cho chủ cũ mượn nhà/đất sử dụng:
-
Phân tích pháp lý – rủi ro – giải pháp phòng ngừa tranh chấp
Phân tích pháp lý – rủi ro – giải pháp phòng ngừa tranh chấp1) Bối cảnh sự việc
Bạn đã mua nhà đất, đã thanh toán đủ tiền (thường là hợp đồng công chứng, thậm chí đã sang tên). Chủ cũ khẩn khoản xin ở nhờ tạm thời vì chưa kịp mua/thuê chỗ ở mới. Thực tế, nhiều tranh chấp kéo dài bắt nguồn từ quyết định “ở nhờ” này: chủ cũ kéo dài thời gian giao trả, tự ý cơi nới/sửa chữa, đòi thêm tiền, thậm chí không chịu chuyển đi và còn đòi bồi thường phần cải tạo.
2) Khung pháp lý trọng tâm
- Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) về hợp đồng mượn tài sản: Bên mượn có nghĩa vụ giữ gìn, sử dụng đúng công dụng, không tự ý cải tạo, trả lại đúng thời hạn và đúng hiện trạng trừ hao mòn tự nhiên; bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản khi hết hạn (hoặc theo thỏa thuận).
- Pháp luật nhà ở, xây dựng: Mọi cơi nới, sửa chữa có thể phải xin phép; cải tạo trái phép là hành vi vi phạm, có thể bị buộc khôi phục hiện trạng.
- Tố tụng dân sự & thi hành án: Nếu phát sinh tranh chấp, bạn sẽ phải khởi kiện đòi lại nhà/đất; bản án có hiệu lực vẫn cần thi hành án – thực tế có thể kéo dài nếu bên đang ở có người già, trẻ nhỏ, đăng ký tạm trú…
Kinh nghiệm hành nghề: 99% rủi ro nảy sinh khi cho ở nhờ không văn bản ràng buộc hoặc văn bản sơ sài.
3) Nhận diện rủi ro điển hình (và vì sao nguy hiểm)
- Kéo dài thời gian ở: Không chịu trả nhà đúng hạn; mỗi lần bạn thúc, họ viện lý do nhân đạo, con nhỏ, ốm đau… ⇒ Bạn phải khởi kiện.
- Tự ý cải tạo/cơi nới: Sau đó đòi chi phí hoặc dùng đó làm “con bài” để chây ì.
- Tạo lập “dấu vết cư trú”: Đăng ký/khai báo tạm trú, lắp điện nước, internet đứng tên họ ⇒ Gây khó cho cưỡng chế giao trả.
- Đổi giọng về việc thanh toán: Dù bạn đã trả đủ, họ vẫn tuyên bố “chưa nhận đủ – chưa bàn giao”, khiến vụ việc phức tạp hóa.
- Tạo sức ép dư luận: Đưa thông tin lên mạng, nhờ hàng xóm, tổ dân phố gây sức ép đạo lý ⇒ Bạn khó xử lý bằng biện pháp hành chính, buộc chuyển sang tố tụng.
4) Có nên cho mượn/ở nhờ?
- Khuyến nghị nguyên tắc: Không nên cho ở nhờ nếu không thật sự cần thiết. Việc “ở nhờ” không làm tăng giá trị đầu tư, nhưng lại mở cửa rủi ro tranh chấp.
- Nếu vì tình cảm hoặc chiến lược (nhà để trống, bạn chưa khai thác ngay), chỉ đồng ý khi thỏa đủ điều kiện ràng buộc pháp lý dưới đây.
5) Phương án an toàn (nếu buộc phải cho ở nhờ)
Chọn một trong hai cách (tùy mục tiêu của bạn):
Phương án A – “Cho mượn nhà đất có thời hạn” (không thu tiền):
- Ký Hợp đồng mượn nhà/đất (kèm phụ lục).
- Ràng buộc thời hạn ngắn, cứng (ví dụ 1–3 tháng), không gia hạn tự động.
- Kèm tiền đặt cọc bảo đảm & mức phạt chậm trả (ví dụ 1.000.000đ/ngày chậm).
Phương án B – “Thuê giá 0 đồng” (thực chất là mượn nhưng theo kết cấu thuê):
- Ký Hợp đồng thuê với giá thuê 0đ + đặt cọc bắt buộc.
- Cấu trúc “thuê” giúp bổ sung các chế tài rõ (phạt vi phạm, bồi thường, cắt điện nước theo hợp đồng đứng tên bạn, chấm dứt ngay khi vi phạm).
Dù chọn phương án nào, bắt buộc: có văn bản, biên bản bàn giao hiện trạng, chứng cứ đầy đủ, xác nhận chữ ký/công chứng để đảm bảo giá trị chứng cứ.
6) 12 điều khoản “chống rủi ro” phải có trong hợp đồng
- Xác lập quyền sở hữu: Ghi rõ bạn là chủ sở hữu/hợp pháp, bên kia chỉ là người mượn/ở tạm.
- Thời hạn ở tạm tuyệt đối: Ghi ngày bắt đầu–kết thúc; hết hạn tự động chấm dứt; không gia hạn nếu không có văn bản mới.
- Nghĩa vụ trả nhà vô điều kiện: Hết hạn phải trả ngay, không viện dẫn lý do kinh tế/nhân đạo.
- Cấm sửa chữa/cơi nới: Mọi cải tạo phải được chấp thuận trước bằng văn bản; nếu tự ý làm, phải tháo dỡ – khôi phục – tự chịu chi phí, không được yêu cầu thanh toán.
- Không được đăng ký tạm trú/hộ khẩu tại địa chỉ này; nếu vi phạm coi là vi phạm nghiêm trọng dẫn tới chấm dứt ngay.
- Không phát sinh bất kỳ quyền ưu tiên mua lại/chiếm hữu nào; không được cho mượn/cho ở nhờ lại.
- Đặt cọc bảo đảm giao trả (ví dụ 1–3 tháng “giá thuê giả định” hoặc một số tiền cố định); nêu rõ các trường hợp bị khấu trừ.
- Phạt chậm trả: Mức phạt theo ngày + bồi thường mọi chi phí hợp lý (luật sư, đi lại, thi hành án, hư hỏng tài sản…).
- Điện, nước, internet: Hợp đồng đứng tên bạn; nếu bên mượn sử dụng, trả theo đồng hồ phụ/biểu kê; bạn có quyền đề nghị nhà cung cấp tạm ngừng khi hợp đồng chấm dứt/vi phạm.
- Biên bản bàn giao hiện trạng: Mô tả chi tiết + ảnh/video chụp ngày bàn giao; niêm phong chìa khóa dự phòng (ghi nhận số lượng chìa).
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Tòa án nơi có nhà đất; luật áp dụng theo pháp luật Việt Nam.
- Công chứng/xác nhận chữ ký: Tối thiểu chứng thực chữ ký tại UBND, ưu tiên công chứng để tăng sức nặng chứng cứ.
7) Quy trình 7 bước thực hiện để “không lo về sau”
- Soạn Hợp đồng mượn/thuê 0đ + Phụ lục (điều khoản phạt, đặt cọc).
- Soạn Biên bản bàn giao hiện trạng (kèm ảnh/video).
- Công chứng hợp đồng (hoặc chứng thực chữ ký).
- Thiết lập điện nước internet đứng tên bạn (hoặc kiểm soát quyền chấm dứt khi hợp đồng hết hạn).
- Không cho đăng ký tạm trú, không giao sổ/giấy tờ gốc nhà đất.
- Nhắc mốc thời hạn trước 15 ngày; nếu không rời đi, lập vi bằng ghi nhận hành vi vi phạm (nếu địa phương có thừa phát lại).
- Hết hạn mà không giao trả: Thông báo chấm dứt – khóa nước/internet – khởi kiện đòi nhà kèm yêu cầu phạt vi phạm/bồi thường.
8) Kịch bản xấu & cách xử lý nhanh gọn
- Đòi thêm tiền, bảo “chưa nhận đủ”: Xuất trình hợp đồng + chứng từ thanh toán; lập vi bằng ghi nhận hành vi cản trở; khởi kiện đòi nhà và yêu cầu bồi thường theo hợp đồng.
- Tự ý cơi nới rồi đòi chi phí: Căn cứ điều khoản “cải tạo trái phép – tự chịu chi phí – buộc tháo dỡ”; đề nghị UBND/Thanh tra xây dựng xử lý vi phạm trật tự xây dựng.
- Đưa người già, trẻ nhỏ vào ở: Vẫn xử lý theo hợp đồng – bản án – thi hành án; chuẩn bị lộ trình nhân đạo (thông báo trước, hỗ trợ di chuyển trong khả năng) để tránh bị kéo dài.
- Đăng ký tạm trú trái cam kết: Kèm hợp đồng, làm việc với Công an phường đề nghị hủy/không xác nhận cư trú vì không có sự đồng ý của chủ sở hữu theo hợp đồng.
9) Lời khuyên chiến lược của Luật sư
- Tối ưu an toàn: Không cho ở nhờ; nếu buộc phải cho, chỉ trong thời gian rất ngắn và có đặt cọc + phạt.
- Giấy tờ quan trọng hơn lời nói: Một trang hợp đồng chặt chẽ tiết kiệm hàng năm tố tụng.
- Chủ động chứng cứ: Mọi trao đổi ghi nhận bằng văn bản (email, Zalo có xác nhận), hạn chế gọi điện miệng.
- Luôn giữ thế chủ động: Điện, nước, internet đứng tên bạn; chìa khóa dự phòng; kiểm soát ra–vào hợp pháp.
10) Mẫu “cốt lõi” 6 điều khoản bạn có thể chèn thẳng vào hợp đồng
- Bên B chỉ được sử dụng nhà/đất đúng công dụng để ở tạm, không phát sinh bất kỳ quyền định đoạt nào.
- Thời hạn sử dụng: từ … đến …; hết hạn tự chấm dứt; Bên B phải giao trả ngay.
- Cấm sửa chữa/cơi nới nếu không có văn bản đồng ý của Bên A; mọi cải tạo trái phép phải tháo dỡ – khôi phục hiện trạng – tự chịu chi phí; không yêu cầu thanh toán.
- Đặt cọc: … đồng; phạt chậm trả: … đồng/ngày; Bên A có quyền khấu trừ mọi chi phí hợp lý phát sinh.
- Không đăng ký tạm trú/hộ khẩu tại địa chỉ; vi phạm coi là vi phạm nghiêm trọng, Bên A chấm dứt ngay và yêu cầu bàn giao tức thì.
- Tranh chấp giải quyết tại Tòa án nơi có nhà đất; Bên vi phạm chịu toàn bộ phí luật sư, chi phí tố tụng, thi hành án.
Nếu bạn cần, tôi có thể soạn trọn bộ hợp đồng & biên bản bàn giao hay có những vấn đề vướng mắc, hãy liên hệ với luật sư Công ty luật Hiền Phúc Hà Nội- Số điện thoại 0962 282 418.
Kết luận
- Tốt nhất: Không cho ở nhờ.
- Nếu bắt buộc: Chỉ đồng ý khi có hợp đồng chặt chẽ, đặt cọc lớn, phạt chậm trả rõ ràng, cấm cơi nới, không tạm trú, công chứng/chứng thực và bàn giao hiện trạng bằng ảnh/video.
- Luôn chuẩn bị phương án kiện đòi nhà và yêu cầu bồi thường ngay từ khi soạn hợp đồng – đó mới là đòn bẩy pháp lý để kết thúc sớm mọi tranh chấp.
📞 THÔNG TIN LIÊN HỆ CHÍNH THỨC
CÔNG TY LUẬT TNHH HIỀN PHÚC HÀ NỘI
📍 Địa chỉ giao dịch: P428 – VP3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Liệt, Hà Nội
📞 Hotline tư vấn pháp lý: 0962 282 418
✉ Email: hienphuchn@gmail.com
🌐 Website: hienphuclaw.com
